Seit der Jahrtausendwende sind die Kosten für den Neubau von Mehrfamilienhäusern um ca. 40 % gestiegen. Die reinen Baupreise stiegen dagegen, im selben Maße wie die Lebenshaltungskosten, nur um etwa 27 %. Die übrigen 13 % sind durch politische Entscheidungen bedingt.
Nur wenige andere Fragen werden so intensiv und so emotional diskutiert wie die Preise für Wohneigentum und die Höhe von Mieten. Vom Wohnen als Existenzfrage ist da die Rede, oder von einem Grundrecht auf Wohnen. Hintergrund dieser Debatten sind die massiv gestiegenen Kosten.
Für viele Durchschnittsverdiener ist das eigene Häuschen oder die Eigentumswohnung inzwischen kaum noch erschwinglich. Und selbst für eine Mietwohnung in zentraler Lage reicht es oft nicht mehr – denn sowohl Mieten als auch Kaufpreise haben sich in den vergangenen 10 Jahren vielerorts nahezu verdoppelt. Das gilt im besonderen Maße für begehrte Metropolen wie München, Berlin und Hamburg. Aber auch an einem Top-B-Standort wie Dresden ist die Teuerung für viele Familien deutlich spürbar. Wer selbst ein Haus bauen will, muss ebenfalls tiefer in die Tasche greifen. Die Kosten liegen heute um ca. 40 % höher als noch im Jahr 2000.
Doch was sind eigentlich die wichtigsten Preistreiber, und wer ist für diese Dynamik verantwortlich?
- Höhere Energiestandards: Bei den um knapp 70 % gestiegenen Kosten (z. B. für Bäder, Elektrik, Heizung) spielen die höheren Energiestandards, wie sie z. B. die Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2016 vorsieht, eine wichtige Rolle. Besonders zu Buche schlagen die Vorschriften zur Dämmung (Dachböden, Fassade, Rohre), zu Heizungstyp und Heizungsregelung sowie zu isolierten Fenstern. Die Frage, wie ambitionierte Klimaschutzziele und der Wunsch nach bezahlbarem Wohnraum in Einklang gebracht werden können, ist bisher nicht gelöst. Und die nächste Anhebung der Standards – von EnEV 2016 auf Passivhaus 40 – ist bereits in der Diskussion.
- Bauland: Bauland in Deutschland ist nicht an sich knapp – vielmehr handelt es sich um eine politisch gewollte Verknappung. Tatsächlich sind lediglich knapp 14 % der Flächen im Land überbaut. Strenge Umweltauflagen sollen sicherstellen, dass diese Zahl nicht wesentlich steigt. In der Folge verteuern sich die zur Verfügung stehenden Flächen.
- Auflagen für Bauherren: Auch eine Überregulierung der Bauaktivitäten trägt zur Verteuerung bei. Die Zahl der zu befolgenden Baunormen hat sich seit 1990 vervierfacht und ist von 5000 auf 20.000 gestiegen. Da viele Kommunen unter knappen Kassen leiden, wälzen sie immer mehr Anforderungen an den Bauherren ab. Das betrifft u. a. Erschließungskosten, Artenschutz, Brandschutz sowie Maßnahmen zur Schnee-, Sturm- und Erdbebensicherheit. Statistiker gehen davon aus, dass kommunale Vorgaben, Auflagen und Gebühren Mehrkosten von bis zu 24.000 Euro je Neubauwohnung verursachen.
- Erwerbsnebenkosten: Die Erwerbsnebenkosten machen nach Berechnungen des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) hierzulande im Schnitt 10 % der Gesamtkaufsumme aus – das ist weit mehr als in anderen europäischen Ländern. Besonderen Anteil daran hat die Grunderwerbsteuer, die sich in sieben Bundesländern von 3,5 % auf 6,5 % nahezu verdoppelt hat.
- Niedrigzinspolitik der EZB: Auch politische Entscheidungen auf europäischer Ebene tragen indirekt zur Verteuerung von Wohneigentum bei. Durch die anhaltende Niedrigzinspolitik entstand für institutionelle und private Anleger ein erhöhter Anlagedruck. Dies hat natürlich einerseits Vorteile für alle, die finanzieren möchten, andererseits wird hierdurch gleichzeitig aber auch eine hohe Nachfrage generiert.
